Ein Preis kann genannt werden.
Er kann verhandelt werden.
Er kann in einem Exposé stehen.
Dadurch ist er noch nicht belastbar.
Belastbar wird ein Preis erst, wenn Kapital ihn tatsächlich tragen kann. Maßgeblich ist nicht nur die Preisvorstellung. Maßgeblich ist, ob Eigenkapital, Fremdkapital, Renditeanforderung, Risiko und Entscheidungsgremien zusammenpassen.
Bei Investmentimmobilien entscheidet Finanzierbarkeit über Transaktionsfähigkeit.
Ein Käuferinteresse reicht nicht aus.
Eine Verhandlungsbasis reicht nicht aus.
Eine Exklusivität reicht nicht aus.
Der Preis muss unter den aktuellen Kapitalbedingungen darstellbar sein.
Finanzierer prüfen Beleihungswert, Ertragskraft, Mietvertragsqualität, Objektzustand, Leerstandsrisiko, Bewirtschaftungskosten, Investitionsbedarf und Drittverwendungsfähigkeit. Sie prüfen nicht nur das Objekt. Sie prüfen die Tragfähigkeit der Annahmen.
Investoren prüfen ebenfalls.
Sie prüfen Eigenkapitaleinsatz, Rendite, Risiko, Finanzierungskosten und Exitfähigkeit.
Ein Preis kann auf Basis früherer Marktphasen plausibel erscheinen.
Unter aktuellen Kapitalbedingungen kann er dennoch nicht tragfähig sein.
Steigende Finanzierungskosten verändern die Kalkulation.
Höhere Renditeanforderungen verändern die Preisbereitschaft.
Strengere Risikoprüfung verändert den Käuferkreis.
Dadurch wird nicht jedes Objekt schlechter.
Der Preis muss nur genauer zur Kapitalstruktur passen.
Finanzierbarkeit ist deshalb kein technischer Nebenaspekt.
Sie ist ein zentraler Bestandteil der Marktfähigkeit.
Ein Objekt kann hochwertig sein.
Die Lage kann stark sein.
Die Erträge können grundsätzlich plausibel sein.
Eine Transaktion kann trotzdem scheitern, wenn der Preis nicht finanzierbar bleibt. In diesem Fall fehlt nicht zwingend Nachfrage. Es fehlt die Tragfähigkeit zwischen Preis, Kapital und Risiko.
Kapital folgt nicht jeder Preisvorstellung.
Kapital folgt belastbaren Grundlagen.
Für hochvolumige Transaktionen gilt dieser Maßstab besonders. Je größer das Volumen, desto stärker wirken Finanzierung, Eigenkapitalbindung, Gremienfähigkeit und Risikoprüfung auf die Transaktion.
Ein Preis ist nicht belastbar.
Wenn Kapital ihn nicht trägt.
Genau darin zeigt sich die Bedeutung einer sachverständigen Prüfung vor und während einer Transaktion.
