Der Kaufpreis einer Immobilie kann sinken, obwohl ihr Mietertrag steigt. Die Höhe der Einnahmen ist für Investoren nicht allein ausschlaggebend. Sie prüfen, welchen Preis sie unter Berücksichtigung ihrer Renditeanforderungen für eine Immobilie akzeptieren.
Steigende Renditeanforderungen senken bei unverändertem Mietertrag den wirtschaftlich tragbaren Kaufpreis. Ein Ertragsanstieg kann diesen Effekt abmildern. Der Kaufpreis kann trotz höherer Einnahmen sinken, wenn die steigenden Renditeanforderungen stärker wirken als der Ertragszuwachs.
Die Kapitalmarktbedingungen, die Finanzierungsmöglichkeiten und das wahrgenommene Investitionsrisiko beeinflussen die Renditeanforderungen. Höhere Eigenkapitalanforderungen oder ein eingeschränkter Käuferkreis können das erzielbare Preisniveau zusätzlich begrenzen. Selbst eine vollständig vermietete Immobilie ist deshalb nicht automatisch vor sinkenden Kaufpreisen geschützt.
Die Marktmieten sind bei der Betrachtung der Ertragsentwicklung von den tatsächlich erzielten Mieterträgen zu unterscheiden. Steigende Neuvertragsmieten führen nicht unmittelbar zu höheren Einnahmen aus bestehenden Mietverträgen. Die vertraglichen Vereinbarungen und die Vermietungssituation bestimmen, wann sich höhere Marktmieten in den laufenden Erträgen niederschlagen.
