Kapital wird dort eingesetzt, wo Rendite und Risiko im Verhältnis überzeugen. Immobilien stehen deshalb nicht isoliert. Sie konkurrieren mit anderen Anlageformen um dasselbe Kapital.
Die Renditen alternativer Anlagen beeinflussen den Maßstab für Immobilien. Steigen die Renditen liquiderer oder risikoärmerer Anlagen, verändert sich die relative Attraktivität von Immobilien.
Der Renditeabstand muss die zusätzlichen Risiken einer Immobilie berücksichtigen. Die geringere Liquidität, objektspezifische Risiken sowie mögliche Leerstände oder Investitionen verlangen eine entsprechende Vergütung.
Die Immobilie bindet Kapital häufig über einen langen Zeitraum. Der Verkauf benötigt Zeit. Die Erträge hängen zudem von Nutzung, Mietverträgen und Marktgängigkeit ab.
Ein stabiler Immobilienertrag kann deshalb absolut attraktiv erscheinen und im Vergleich trotzdem an Attraktivität verlieren. Das Objekt selbst muss sich dafür nicht verändert haben. Die Alternative kann bereits einen anderen Maßstab setzen.
Der Kaufpreis übersetzt diesen Vergleich in den Immobilienmarkt. Höhere Renditeanforderungen wirken auf den Preis, wenn der nachhaltige Ertrag nicht entsprechend steigt.
Der Renditevergleich darf dabei nicht auf zwei Prozentsätze reduziert werden. Laufzeit, Liquidität, Ertragssicherheit und Wertänderungsrisiken unterscheiden sich zwischen den Anlageformen. Die jeweilige Risikostruktur bleibt Teil der Entscheidung.
Die Anforderungen unterscheiden sich auch innerhalb des Immobilienmarktes. Lage, Nutzungsart, Mietvertragsstruktur, Objektqualität und Drittverwendungsfähigkeit beeinflussen den Renditeanspruch des Kapitals.
Ein geringerer Renditeabstand kann bei sehr hoher Qualität tragfähig sein. Höhere Risiken verlangen dagegen einen größeren Abstand zu risikoärmeren Alternativen.
Der Kapitalmarkt verändert damit auch die Bedingungen am Immobilienmarkt. Kapital kann andere Anlageformen bevorzugen, wenn deren Verhältnis von Rendite und Risiko attraktiver wird.
Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern passen sich daran nicht immer gleichzeitig an. Transaktionen können deshalb zurückgehen, obwohl grundsätzlich Kapital vorhanden ist.
Die Immobilie muss im Wettbewerb um Kapital bestehen. Ihre Rendite ist nicht allein aus dem Objekt heraus zu beurteilen. Der Vergleich mit verfügbaren Alternativen gehört zur Investmententscheidung.
Kapital hat Alternativen. Immobilien müssen im Renditevergleich bestehen.
