Eine Immobilie kann immer mit einem Preis versehen werden.
Das bedeutet noch nicht, dass dieser Preis am Markt durchsetzbar ist.
Preisvorstellungen entstehen aus unterschiedlichen Gründen.
Sie können aus Erwartungen, Finanzierungsbedarf, vergangenen Marktphasen, bilanziellen Ansätzen oder strategischen Überlegungen abgeleitet sein.
Der Markt folgt diesen Vorstellungen nicht automatisch.
Entscheidend ist, ob ein Preis durch Nachfrage, Ertrag, Risiko, Zustand, Lage und Finanzierung getragen wird. Ein Preis wird erst relevant, wenn es dafür einen belastbaren Käuferkreis gibt.
Jede Immobilie hat deshalb eine rechnerische Seite.
Sie hat aber auch eine Marktseite.
Die rechnerische Seite zeigt, welcher Preis gewünscht, kalkuliert oder begründet werden soll. Die Marktseite zeigt, ob dieser Preis unter aktuellen Bedingungen tatsächlich vermittelbar ist.
Für Investmentimmobilien ist diese Unterscheidung wesentlich.
Kapital prüft nicht nur das Objekt. Es prüft die Annahmen hinter dem Preis.
Mieten müssen nachhaltig sein.
Risiken müssen eingepreist sein.
Die Finanzierung muss tragfähig sein.
Der Exit muss plausibel bleiben.
Ein zu hoher Preis macht ein gutes Objekt nicht besser.
Er macht es nur schwerer vermittelbar.
Marktfähigkeit entsteht dort, wo Objekt, Preis und Nachfrage zusammenpassen. Fehlt diese Verbindung, bleibt der Preis eine Zahl. Er wird nicht zum Markt.
Der Markt bestätigt nicht jede Vorstellung.
Er trennt Preis von Marktfähigkeit.
