Die Kapitalstruktur beeinflusst die Rendite und das Risiko einer Immobilieninvestition.
Ein höherer Fremdkapitalanteil kann die Eigenkapitalrendite steigern. Voraussetzung ist, dass die Immobilie eine ausreichende Rendite erwirtschaftet und die Finanzierungskosten getragen werden können.
Der Hebel wirkt jedoch in beide Richtungen.
Sinken die Erträge oder steigen die Finanzierungskosten, reduziert ein hoher Fremdkapitalanteil den vorhandenen Handlungsspielraum. Die gleiche Struktur, die bei guter Entwicklung die Eigenkapitalrendite erhöht, kann bei einer schwächeren Entwicklung das Risiko verstärken.
Eine hohe Eigenkapitalrendite ist deshalb nicht automatisch Ausdruck einer hohen Objektqualität.
Sie kann teilweise aus der gewählten Finanzierung entstehen.
Die wirtschaftliche Qualität einer Immobilie entsteht unabhängig davon aus ihren eigenen Eigenschaften. Lage, nachhaltiger Ertrag, Mietvertragsstruktur, Drittverwendungsfähigkeit, Investitionsbedarf und Marktgängigkeit bleiben maßgeblich.
Fremdkapital verändert diese Eigenschaften nicht.
Eine schwache Lage wird durch einen höheren Finanzierungsanteil nicht besser. Ein nicht marktgerechter Ertrag wird durch Fremdkapital nicht nachhaltiger.
Dasselbe gilt für technische Risiken und zukünftigen Investitionsbedarf.
Eine Finanzierung kann Kapital bereitstellen. Sie beseitigt keine objektspezifischen Schwächen.
Die Kapitalstruktur entscheidet jedoch darüber, wie stark sich diese Schwächen auf das eingesetzte Eigenkapital auswirken können.
Neben der Höhe des Fremdkapitals sind deshalb die Konditionen entscheidend. Zinssatz, Tilgung, Laufzeit und Refinanzierungszeitpunkt beeinflussen die Belastbarkeit einer Investition.
Eine langfristige Finanzierung kann Planungssicherheit schaffen. Eine kurzfristige Finanzierung kann dagegen zu einem Zeitpunkt refinanziert werden müssen, an dem sich Zinsen, Beleihungswerte oder Kreditbedingungen verändert haben.
Das Refinanzierungsrisiko gehört damit ebenfalls zur Kapitalstruktur.
Ein Investment kann operativ funktionieren und dennoch unter Druck geraten, wenn die Finanzierung nicht zur Haltedauer, zur Ertragsstruktur oder zum Risikoprofil der Immobilie passt.
Entscheidend ist deshalb nicht die maximale Nutzung von Fremdkapital.
Entscheidend ist eine Kapitalstruktur, die zur Immobilie und zur Investmentstrategie passt.
Ein stabiler Cashflow kann eine höhere Verschuldung eher tragen als ein unsicherer oder stark schwankender Ertrag. Eine Immobilie mit erheblichem zukünftigen Investitionsbedarf benötigt zusätzlichen finanziellen Handlungsspielraum.
Der geplante Exit muss auch berücksichtigt werden.
Eine hohe Verschuldung kann die Flexibilität während der Haltedauer begrenzen. Gleichzeitig müssen zum Verkaufszeitpunkt bestehende Finanzierungsstrukturen wirtschaftlich aufgelöst oder übertragen werden können.
Kapitalstruktur ist deshalb kein Ersatz für Investmentqualität.
Sie bestimmt, wie das eingesetzte Kapital auf Ertrag, Risiko und Veränderungen des Marktes reagiert.
Eine gute Immobilie bleibt die Grundlage.
Die Finanzierung entscheidet darüber, mit welchem finanziellen Hebel und mit welchem Risikopuffer sie gehalten wird.
Fremdkapital kann Rendite hebeln.
Es ersetzt keine Objektqualität.
Genau darin liegt die Bedeutung einer tragfähigen Kapitalstruktur bei Immobilieninvestitionen.
