Eine Immobilie erzielt ihren Ertrag aus ihrer gegenwärtigen Nutzung.
Für die Beurteilung ihres Risikos reicht diese Betrachtung nicht aus.
Entscheidend ist, ob die Immobilie nach einem Nutzerwechsel weiterhin wirtschaftlich sinnvoll verwendet werden kann.
Drittverwendungsfähigkeit beschreibt, wie gut eine Immobilie durch andere Nutzer verwendet, vermietet oder verwertet werden kann. Maßgeblich ist nicht nur die gegenwärtige Nutzung. Entscheidend ist, welche wirtschaftlichen Alternativen bei veränderten Anforderungen bestehen.
Eine vollständige Nutzungsänderung ist dafür nicht erforderlich.
Bei einer Büroimmobilie kann bereits die Eignung für unterschiedliche Büronutzer entscheidend sein.
Die Flächen müssen verschiedene Unternehmensgrößen aufnehmen können.
Grundrisse müssen marktgängig bleiben.
Etagen sollten sich bei Bedarf teilen lassen.
Erschließung und technische Ausstattung müssen unterschiedliche Nutzungskonzepte ermöglichen.
Eine Anschlussvermietung muss grundsätzlich realistisch bleiben.
Eine flexible Gebäudestruktur reduziert die Abhängigkeit von einem einzelnen Nutzer.
Ein auf einen bestimmten Betrieb zugeschnittenes Gebäude kann einen hohen laufenden Ertrag erzielen. Es kann zugleich ein erhebliches Anschlussrisiko aufweisen.
Nach dem Auszug des Nutzers kann sich der potentielle Mieterkreis deutlich reduzieren.
Hohe Umbaukosten können erforderlich werden.
Längere Leerstandszeiten können entstehen.
Der gegenwärtige Ertrag sagt deshalb nicht vollständig aus, wie belastbar eine Immobilie langfristig ist.
Eine alternative Nutzungsart kann die Drittverwendungsfähigkeit zusätzlich erweitern.
Büroflächen können unter bestimmten Voraussetzungen zu Wohnen, Bildung, Beherbergung oder anderen Nutzungen weiterentwickelt werden. Eine solche Nutzungsänderung ist jedoch nur eine mögliche Form der Drittverwendung.
Eine theoretisch denkbare Alternative genügt nicht.
Sie muss baurechtlich zulässig sein.
Sie muss technisch umsetzbar sein.
Sie muss wirtschaftlich tragfähig sein.
Sie muss auf eine ausreichende Nachfrage treffen.
Eine flexible Gebäudestruktur ersetzt keine marktgängige Lage.
Eine gute Lage ersetzt keine geeigneten Grundrisse.
Eine rechtlich mögliche Nutzungsänderung ersetzt keine wirtschaftliche Kalkulation.
Drittverwendungsfähigkeit entsteht aus dem Zusammenspiel von Objekt, Lage, Nachfrage, Kosten und rechtlichen Rahmenbedingungen.
Für Käufer erweitert eine gute Drittverwendungsfähigkeit den potentiellen Nutzer- und Käuferkreis.
Für Finanzierer reduziert sie die Abhängigkeit von einem einzelnen Mietverhältnis oder Betriebskonzept.
Für Eigentümer verbessert sie die Möglichkeiten der Anschlussvermietung und Repositionierung.
Für die Bewertung beeinflusst sie die Einschätzung von Leerstandsrisiko, Investitionsbedarf, Marktgängigkeit und nachhaltiger Ertragskraft.
Nicht jede Spezialimmobilie ist deshalb ungeeignet.
Spezialisierung kann wirtschaftlich sinnvoll sein. Sie erhöht jedoch regelmäßig die Abhängigkeit von einem begrenzten Nutzerkreis.
Diese Abhängigkeit muss im Preis, in der Rendite und in der Risikobeurteilung berücksichtigt werden.
Eine marktgängige Immobilie muss nicht jede Nutzung ermöglichen.
Sie sollte jedoch mehr als eine einzige wirtschaftliche Perspektive besitzen.
Der bestehende Vertrag schafft Ertrag.
Die Gebäudestruktur schafft Handlungsmöglichkeiten.
Die Lage schafft Nachfrage.
Die Alternative schafft Widerstandsfähigkeit.
Drittverwendungsfähigkeit ist deshalb kein theoretischer Zusatznutzen.
Sie entscheidet darüber, wie gut eine Immobilie auf Nutzerwechsel, Marktveränderungen und veränderte Anforderungen reagieren kann.
Die Nutzung trägt den Ertrag.
Die Alternative begrenzt das Risiko.
Genau darin zeigt sich die Bedeutung der Drittverwendungsfähigkeit bei Investmentimmobilien.
