Der Verkehrswert einer Immobilie richtet sich nach den Bedingungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs am Wertermittlungsstichtag. Die Bewertung muss deshalb berücksichtigen, unter welchen Marktbedingungen eine Immobilie gehandelt werden kann. Die rechnerische Anwendung eines Wertermittlungsverfahrens allein reicht dafür nicht aus.
Die Marktgängigkeit beschreibt, wie gut eine Immobilie zu marktüblichen Bedingungen innerhalb einer angemessenen Vermarktungsdauer veräußert werden kann. Dabei spielen der erreichbare Käuferkreis, die Finanzierungsmöglichkeiten sowie die Eigenschaften des Bewertungsobjekts eine wesentliche Rolle. Diese Faktoren können die Nachfrage und damit die Preisbildung beeinflussen.
Ein großer Käuferkreis erhöht grundsätzlich die Möglichkeiten einer Veräußerung. Bei spezialisierten Immobilien, hohen Transaktionsvolumina oder eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit kann der Kreis potentieller Erwerber dagegen begrenzt sein. Die Auswirkungen hängen davon ab, welche Käufer unter den bestehenden Marktbedingungen tatsächlich infrage kommen.
Die Finanzierbarkeit ist ebenfalls Teil dieser Betrachtung. Hohe Eigenkapitalanforderungen, eingeschränkte Beleihungsmöglichkeiten oder besondere Investitionsrisiken können die Zahl der Erwerber begrenzen. Die Eigenschaften einer Immobilie verändern sich dadurch nicht zwangsläufig, ihre Marktgängigkeit kann jedoch beeinträchtigt werden.
Die Marktgängigkeit lässt sich nicht allein aus einzelnen Kaufpreisen oder der bisherigen Vermarktungsdauer ableiten. Eine geringe Zahl von Transaktionen allein belegt weder stabile noch rückläufige Immobilienwerte. Einzelne Verkäufe können unter besonderen Bedingungen ein Preisniveau zeigen, das nicht ohne Weiteres auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr übertragbar ist.
Die Verkehrswertermittlung muss deshalb die verfügbaren Marktinformationen im Zusammenhang würdigen. Vergleichstransaktionen, Käuferstruktur, Finanzierungsbedingungen sowie die tatsächliche Nachfrage können Hinweise auf die Marktgängigkeit liefern. Die Aussagekraft hängt von der Qualität und Repräsentativität dieser Informationen ab.
Eine eingeschränkte Marktgängigkeit führt nicht automatisch zu einem zusätzlichen Wertabschlag. Ihre preisbeeinflussenden Auswirkungen können bereits in den verwendeten Marktdaten und Bewertungsansätzen enthalten sein. Erforderliche Anpassungen der Bewertungsparameter sind anhand der verfügbaren Marktinformationen nachvollziehbar zu begründen. Die Bewertung muss diese Zusammenhänge prüfen, damit wertrelevante Faktoren weder unberücksichtigt bleiben noch mehrfach angesetzt werden.
Besondere Verkaufsbedingungen sind davon zu unterscheiden. Ein Eigentümer, der aufgrund außergewöhnlichen Liquiditätsbedarfs innerhalb kurzer Zeit verkaufen muss, kann andere Bedingungen akzeptieren als Marktteilnehmer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Ein solcher Verkaufspreis ist deshalb auf seine Aussagekraft für den Verkehrswert zu prüfen.
Die spätere Exitfähigkeit einer Immobilie kann bereits die heutige Kaufentscheidung beeinflussen. Investoren berücksichtigen, welche Käufer bei einem späteren Verkauf infrage kommen und welche Risiken mit der Veräußerung verbunden sein könnten. Soweit diese Erwartungen bereits am Wertermittlungsstichtag die gewöhnliche Preisbildung beeinflussen, sind sie Bestandteil der Bewertung.
Die Marktgängigkeit ist damit kein Gesichtspunkt, der erst bei einem konkreten Verkauf Bedeutung erhält. Ihre wertrelevanten Auswirkungen gehören bereits zur fachlichen Würdigung am Wertermittlungsstichtag. Der Verkehrswert muss die Bedingungen widerspiegeln, unter denen die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gehandelt werden kann.
